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上海寫字樓行業(yè)發(fā)展問題分析

——空置率比較高

當(dāng)前市場(chǎng)上很多新開發(fā)的樓盤，大多是住宅+公寓+寫字樓+商鋪的組合，在還有很多寫字樓項(xiàng)目沒有投入市場(chǎng)的情況下，已經(jīng)交付的寫字樓空置率就已經(jīng)比較高了。其主要原因在于目前寫字樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，尤其是甲級(jí)寫字樓。眾所周知，甲級(jí)寫字樓是城市中的高端寫字樓，大多地處繁華地段，眾多企業(yè)也以入駐甲級(jí)寫字樓辦公為榮，但由于甲級(jí)寫字樓的租賃成本高，眾多中小企業(yè)只能望而卻步，甚至許多資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公，導(dǎo)致寫字樓空置率進(jìn)一步較高。

2、寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制存在問題

其一，部分寫字樓租賃企業(yè)租金定價(jià)體系不完善。部分城市經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的需求疲軟，為應(yīng)對(duì)較低出租率等現(xiàn)實(shí)情況，有的寫字樓租賃企業(yè)不惜大幅降低租賃價(jià)格，或設(shè)置較長(zhǎng)免租期，無暇顧及高額的建設(shè)成本帶來的高折舊費(fèi)，租金波動(dòng)性大以致難以收回投資成本。其二，寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不完善。存在日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督?jīng)]能有機(jī)結(jié)合、不能及時(shí)向高層傳達(dá)內(nèi)部控制有效性的信息，導(dǎo)致決策滯后等問題。其三，寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)執(zhí)行不力。具體包括：預(yù)算控制缺失，績(jī)效考評(píng)控制缺失，對(duì)欠繳租金的催繳力度不夠、租金回收期普遍較長(zhǎng)，實(shí)物控制不嚴(yán)、資產(chǎn)盤點(diǎn)控制保護(hù)措施不到位等，影響企業(yè)財(cái)務(wù)資金安全。

3、寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

長(zhǎng)期以來，回報(bào)率高、租金穩(wěn)定、租期長(zhǎng)久、租金升幅穩(wěn)健的特點(diǎn)讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。各城市寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目并不少，并且從硬件配套上看實(shí)力相差不大。中國(guó)當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目繁多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，如何能夠在寫字樓中突出重圍，是眾多寫字樓項(xiàng)目不得不去思考的問題。寫字樓是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的載體，無論是初創(chuàng)型公司、成長(zhǎng)型公司還是總部級(jí)公司，都需要一個(gè)相對(duì)固定的辦公空間，成為公司群體有效發(fā)展、形象力的有力依托。一方面是市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁;另一方面，大部分寫字樓單一化的辦公環(huán)境成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下瓶頸。在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)背景下，寫字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力有待進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)。

上海寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

——寫字樓辦公策略越來越受到中資企業(yè)重視

經(jīng)濟(jì)不確定性和成本上升是企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)中的最大挑戰(zhàn);而體現(xiàn)在企業(yè)選址策略上，辦公物業(yè)成本是最重要的考慮因素。雖然管理成本仍然是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的首要任務(wù)之一，但以提升員工績(jī)效、吸引人才為目的，設(shè)計(jì)靈活多樣，鼓勵(lì)合作，健康可持續(xù)性的辦公場(chǎng)所策略，漸漸在全球范圍內(nèi)成為企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理的戰(zhàn)略重心。越來越多的中資企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到這一趨勢(shì)，并且開始規(guī)劃其辦公空間策略，在寫字樓市場(chǎng)上也具備較強(qiáng)的擴(kuò)張意愿。未來中資企業(yè)的寫字樓需求最為強(qiáng)勁。

2、寫字樓投資收益相對(duì)可觀

對(duì)于開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率實(shí)際上要高于住宅投資。目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報(bào)率為8%-10%之間，從實(shí)際情況來看，住宅投資回報(bào)率是低于寫字樓的，這也是開發(fā)商選擇投資建設(shè)寫字樓的主要原因。從相對(duì)水平來比較，目前住宅價(jià)格處于高位，而且住宅租金的價(jià)格并不算高，另外空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出將占據(jù)一定成本，所以，住宅投資在當(dāng)前更偏向于保值作用，潛在投資收益并不可觀。而性價(jià)比高的寫字樓，則能帶來穩(wěn)定良好的收益。

3、“共享辦公”或?qū)⒊蔀榧准?jí)寫字樓的新選擇

“共享辦公”，與共享汽車、共享單車、共享教師、共享護(hù)士等新業(yè)態(tài)一樣，是共享經(jīng)濟(jì)大潮中又一個(gè)新的共享模式。吸納“共享辦公”入駐，對(duì)甲級(jí)寫字樓而言，不失為一個(gè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的良策。首先，“共享辦公”能夠提供一種性價(jià)比更高的方案，從而使得中小企業(yè)能夠以較易接受的成本入駐高端寫字樓。其次，“共享辦公”也是市場(chǎng)中的一種“調(diào)節(jié)器”，可有效消化傳統(tǒng)辦公客戶臨時(shí)租賃的需求，同時(shí)還能夠全面提升甲級(jí)寫字樓的應(yīng)用率和效益。“共享辦公”的進(jìn)入，不僅將改變寫字樓的空間布局，而且還將改變寫字樓的租賃模式。

4、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)助力寫字樓市場(chǎng)發(fā)展

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步推進(jìn)，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，帶動(dòng)中資企業(yè)快速發(fā)展，許多企業(yè)計(jì)劃在未來增加公司職員，在寫字樓辦公市場(chǎng)上也具備較強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點(diǎn)的城市繼續(xù)擴(kuò)租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場(chǎng)帶來新的發(fā)展契機(jī)。

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