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2019年底以來突如其來疫情對(duì)2020年初上海經(jīng)濟(jì)和寫字樓市場均產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓以及疫情沖擊的雙重背景下，一季度上海寫字樓市場整體走弱，租賃活動(dòng)短期放緩，企業(yè)擴(kuò)租趨于謹(jǐn)慎。但目前上海寫字樓市場憑借經(jīng)濟(jì)的韌性已在逐步復(fù)蘇之中。

01宏觀經(jīng)濟(jì)

一季度，上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭受疫情沖擊，但第三產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)形成有力支撐，外商投資實(shí)到外資金額逆勢增長。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2020年一季度，上海市地區(qū)生產(chǎn)總值為7856.62億元，比去年同期下降6.7%。其中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值為分別為1745.23億元、6096.09億元，分別下降18.1%、2.7%。

分行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值分別下降10.3%、6.9%。但同時(shí)，以互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化和科技創(chuàng)新為依托的相關(guān)行業(yè)較快發(fā)展，信息服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)逆勢增長。一季度，全市信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值比去年同期增長13.1%，金融業(yè)增加值增長7.3%，金融服務(wù)、健康醫(yī)療等強(qiáng)韌性行業(yè)支撐辦公樓市場。

在固定資產(chǎn)投資方面，一季度，上海市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期下降9.3%。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長2.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.2%，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資下降19.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長2.3%，第三產(chǎn)業(yè)投資下降11.3%。

圖：2018年～2020年一季度上海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

從政策層面來看，2月7日，上海市政府下發(fā)《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，即“滬28條”，從稅收優(yōu)惠、減免租金、金融支持等方面發(fā)力，支持企業(yè)抗擊疫情。隨著細(xì)化的支持性政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場有望從中受益。

02供給和需求

受疫情影響，上海地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延期。一季度上海寫字樓市場僅錄得約5.8萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括位于核心商務(wù)區(qū)的靜安寶華中心和新興商務(wù)區(qū)的前灘東方廣場二期。截至季末，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)3813萬平方米。一季度，上海甲級(jí)寫字樓市場錄得69500平方米凈吸納量，較去年四季度環(huán)比持平。

從辦公樓市場運(yùn)行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為42.14萬平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降35.7%；竣工面積為30.14萬平方米，同比下降61.8%。

圖：2018年1月～2020年03月上海寫字樓新開工和竣工面積（單位：萬㎡）

數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

受疫情影響，一些項(xiàng)目推遲交付，預(yù)計(jì)年內(nèi)將迎來近120萬平方米新供應(yīng)，較去年末預(yù)測量縮減約35%。而隨著辦公樓租賃需求放緩，企業(yè)延遲決策，預(yù)計(jì)二季度租賃需求仍將趨緩，租戶在租賃策略上更為保守。但是線上平臺(tái)、健康醫(yī)療、金融保險(xiǎn)及物流行業(yè)等在疫情期間逆勢而上的行業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求保持活躍。

圖：上海市場租賃需求行業(yè)占比（按租賃面積）

數(shù)據(jù)來源：CBRE、中指數(shù)據(jù)庫寫字樓版

03租金和空置

一季度，全市甲乙級(jí)寫字樓租金環(huán)比去年年底下跌1.16%，至4.27元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年3月份，南京西路、陸家嘴商圈甲乙級(jí)寫字樓的日租金日租金處于相對(duì)高區(qū)，分別為6.7元/㎡·天和6.05元/㎡·天；北外灘、虹橋的日租金處于中間區(qū)域，分別為4.78元/㎡·天和4.82元/㎡·天；而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇租金則相對(duì)平穩(wěn)，平均日租金維持在3.7元左右。預(yù)計(jì)到今年9月份，上海甲乙級(jí)寫字樓日租金將比當(dāng)前下跌3.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，上海未來的大量甲級(jí)寫字樓供應(yīng)可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)使得租金承壓，這將有利于尋求簽訂新租約的租戶。

圖：上海8大商圈甲乙級(jí)寫字樓歷史租金及未來走勢預(yù)測（2018年9月～2021年3月）

數(shù)據(jù)來源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

空置方面，中指數(shù)據(jù)寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年底，上海全市寫字樓的空置率已攀升至14.02%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度上海甲級(jí)寫字樓全市空置率創(chuàng)下21%的歷史新高，環(huán)比上升1.10%，其中核心商圈空置率14.7%，新興商圈空置率31.6%。疫情導(dǎo)致的租賃活動(dòng)減弱與新增供應(yīng)疊加是空置率上升的重要原因。

04大宗交易

上海市場化程度相對(duì)較高，因此投資市場受到疫情影響的反應(yīng)也更為明顯，整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市。一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場成交總額超過200億元人民幣，同比下降58%。其中，寫字樓相關(guān)物業(yè)在總交易額中的占比高達(dá)九成，大部分都為國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)收購辦公樓用于辦公總部，自用類型的投資占比創(chuàng)下歷史新高的58%，其中最為活躍且出價(jià)能力最強(qiáng)的自用買家為。其中，金融和科技類公司以及國企買家成為本季上海大宗交易的強(qiáng)而有力的支撐點(diǎn)。投資者對(duì)有產(chǎn)業(yè)政策多重利好的成熟商務(wù)園區(qū)有較強(qiáng)偏好。

另外值得關(guān)注的是商辦土地市場，2月下旬，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億的價(jià)格成交，成功刷新了國內(nèi)土地交易的總價(jià)記錄。

國內(nèi)疫情有所緩解，但是海外的疫情形勢不容樂觀，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)外資投資者將采取觀望態(tài)度，投資市場將不會(huì)出現(xiàn)迅速反彈。但上海作為國內(nèi)首屈一指的金融貿(mào)易中心，相對(duì)成熟的商辦市場將持續(xù)吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者和買家，投資市場預(yù)期仍然樂觀。

總結(jié)與展望

總體來看，一季度上海寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。隨著疫情逐步得到有效控制，盡管大多數(shù)的租賃活動(dòng)都更趨謹(jǐn)慎，但總體而言，目前上海寫字樓市場已經(jīng)在逐步恢復(fù)之中。在租賃需求較為疲軟的當(dāng)下，業(yè)主方應(yīng)盡量提升運(yùn)營和物業(yè)管理水平，而租戶方也可以利用窗口期的調(diào)整或升級(jí)辦公環(huán)境。在投資策略方針上，建議投資者多關(guān)注市中心成熟運(yùn)營但有改造潛力的寫字樓或優(yōu)惠政策加持的商務(wù)園區(qū)寫字樓并乘勢擴(kuò)大布局。